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【經濟日報╱記者 陳書榕】

　　都更爭議層出不窮，元貞法律事務所律師蔡易廷表示，都更眉角很多，住戶一定要 更清楚自己的權益，必要時找專業律師協助，才能避免不必要的爭議發生。

　　住戶如果想要都更，可自籌更新委員會，或委外找建設公司來擔任實施者，後者產生的爭議與糾紛多不勝數，除了法令保護不夠周延外，住戶也常忽略自己的權利，導致都更過程烏煙瘴氣。

　　若委託實施者（即是我們俗稱的建商）辦理都市更新時，通常透過兩種方式，簽定「權利變換分配」或「協議合建契約」；權利變換分配是指實施者無需取得全部更新單元內住戶的同意，透過實施者擬定的權利變換計畫，對更新後的權利單位進行強制分配。

　　相對來說，協議合建契約就是實施者透過契約的簽訂，逐一與原住戶達成權利單位如何分配的合意。

　　蔡易廷指出，建商跟房屋所有人簽訂協議合建契約，確實能讓都更過程省了不少心，但協議合建契約裡面包含什麼內容，往往就是兩造雙方爭議的根源。契約內容一定要清楚記載更新後權利價值的選屋分配，以及編列預算時的會計查核制度。

　　蔡易廷指出，許多原住戶跟建商溝通更新後房屋需求時，常常只有口頭承諾，但建商可能會在建案完成後翻臉不認人，導致糾紛。實務上有許多案例，例如一樓房屋價值高過其他樓層，原住戶可能指定在更新後也分配到一樓住家，建商往往口頭允諾，但沒有白紙黑字記載在協議合建契約裡面，屆時一樓原住戶，就有可能被搬到其他樓層去，到時想要討回自已權利，又提不出證據，平白蒙受損失。

　　另一情況是，老房需要重建，原住戶跟建商都必須共同負擔成本，但在都更預算編列都是實施者，原住戶沒看到預算明細，若建商不安好心，浮報預算、拉高成本，就可以提高他在共同負擔費用中的比率，進而在之後的權利分配中，拿到越多的建物坪數得利。

　　蔡易廷強調，這是很容易動手腳的地方，慘就慘在都市更新條例都沒有詳細規範，住戶無法強制業者提供會計資料，資訊不透明就容易產生爭議。建議住戶在簽訂協議合建契約時，要記得規範會計查核制度，才可以有效監督共同負擔編列，不會壓縮到原有地主的權利。

　　蔡易廷說：「還沒有簽約時，住戶講話最有份量，但等到簽約後，講話有份量的人變成建商」，藉此呼籲所有都更戶一定要詳加閱讀每份契約、出席所有公聽會或委員會，讓自己的意見發聲、書面保留，尋求律師協助時也方便提出證據，才能爭回自己的權利。

　　【2014／11／03 經濟日報】聯合新聞網